ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

«Б И З Н Е С»

Лицензия на оценочную деятельность от «17» февраля 2003 г. № 005936 Министерство имущественных отношений РФ

 

 

650055, г. Кемерово, ул. Сарыгина, 29, оф. 414, 415

ИНН/КПП 4205041213/420501001, Тел./факс № (3842) 37-74-16, 28-49-01,

Е-mail: bsn@regit.ru

 

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих основных принципах.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него (принцип ожидания).

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется при различном разделении имущественных прав на него (принцип разделения прав).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

существующее использование земельного участка.

 

Подходы и методы оценки рыночной стоимости.

 В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Суть сравнительного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

На сравнительном подходе основаны:

·        метод сравнения продаж;

·        метод выделения;

·        метод распределения.

Суть доходного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.  На доходном подходе основаны:

·        метод капитализации земельной ренты,

·        метод остатка для земли,

·        метод предполагаемого использования.

Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.

Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования.